¿Qué es un pago inicial?

Durante el proceso de compra de una vivienda, escuchará muchos términos desconocidos, como "análisis de mercado comparativo" y "relación entre deuda e ingresos".

Afortunadamente, usted no necesitar estar familiarizado con todos estos términos para comprar una casa. Pero hay algunos de los que debe estar muy consciente, incluso antes de hablar con un prestamista o agente de bienes raíces. Aquí discutiremos uno en detalle: el pago inicial.

¿Qué es un pago inicial?

Un pago inicial es un pago en efectivo cuando se compra un bien o servicio costoso. Es un porcentaje del precio de compra y no es reembolsable si el mercado ha bajado debido al comprador.

Dicho esto, un pago inicial no es el monto total que debe liquidarse con su compañía de títulos al momento del cierre. De hecho, también puede optar por pagar los costos de cierre.

Pago inicial VS. Costos finales

No es ningún secreto que hay muchas manos en el bote cuando se trata de transacciones de bienes raíces. A la hora del cierre, todas esas manos quieren que se les pague por los servicios que prestaron durante el proceso de compra de la vivienda.

A veces, puede transferir los costos de cierre a su préstamo, lo que se conoce como "efectivo adeudado al cierre". Otras veces puede negociar con el vendedor para que le pague parte o la totalidad de los costos. Pero la mayoría de las veces, los costos de cierre recaerán en su plato. Vale la pena señalar que tanto el vendedor como el comprador también tendrán que pagar sus propios costos de cierre.

¿Qué se incluye en los Costos Finales?

No desea presentarse el último día sin conocer todos los costos de los que es responsable. Afortunadamente, los prestamistas deben entregarle un documento de divulgación final al menos tres días antes del cierre programado.

dar sentido a la revelación final

La divulgación final es un desglose de todos los costos incluidos en la compra de su casa. Algunas tarifas irán al condado donde se encuentra la casa o al abogado final (o compañía de títulos) que prepara la transacción. La divulgación también mostrará los servicios que el prestamista le exigió que recibiera, como una tasación o una inspección de termitas.

Desea revisar estas divulgaciones a fondo y asegurarse de que el prestamista no haya cometido ningún error. Esta es su mejor oportunidad para hacer los cambios necesarios antes de la fecha límite.

Debe confirmar que toda la información personal sea precisa y que todos los arreglos realizados entre usted y el vendedor, o entre usted y la institución financiera que otorga el préstamo, se reflejen en este informe. Por ejemplo, si el distribuidor dijo que le daría un crédito de $1,500 por las reparaciones que deben hacerse, eso debe mostrarse en la tercera página del informe como el costo final para el distribuidor.

Mantener registros

Se recomienda encarecidamente que realice un seguimiento de los gastos en los que incurra durante el proceso de compra de una vivienda. Mantener registros facilita la verificación de que todos los cargos incurridos en su divulgación final sean precisos.

También querrás asegurarte de que no te cobren por algo que ya pagaste.

Estimación de costos finales

La mayoría de los prestamistas pueden estimar los costos de cierre de una vivienda, teniendo en cuenta su precio y ubicación. Pero siempre puede consultar una calculadora de costos de cierre si lo desea.

Los costos de cierre específicos incluyen tarifas de originación de préstamos, tarifas de solicitud, tarifas de suscripción, tarifas de tasación e inspección, impuestos a la propiedad y seguros.

Cómo pagar su pago inicial

Las formas más comunes de pagar un pago inicial al cierre son con cheque, giro postal o transferencia bancaria. Algunas personas usan una HELOC (línea de crédito con garantía hipotecaria) o 401(k), e incluso tarjetas de crédito, aunque no se recomiendan.

Desafortunadamente, no todos podremos ahorrar suficiente dinero para pagar el pago inicial de una nueva casa. Sin embargo, hay algunas opciones.

¿Puede un pago inicial ser un regalo?

¡Sí, es posible! Sin embargo, existen algunos problemas con los obsequios monetarios de los que quizás desee estar al tanto, aunque en su mayoría conciernen al donante, no al destinatario.

Sería malo ser acusado de cometer fraude hipotecario, pero en realidad sería peor. Debe prestar atención a lo que es legal y lo que no lo es cuando se trata de recibir un pago inicial como regalo.

Hay más requisitos, pero deberá tener una carta firmada que confirme su relación con la persona que le da el pago inicial, diciendo que, de hecho, es un regalo. No se le permite pagar el regalo en absoluto; eso podría verse como un préstamo y podría contarse como fraude hipotecario.

Otra cosa a tener en cuenta es mover el dinero con mucha anticipación. Este prestamista probablemente se asegurará de que esto suceda, pero los bancos quieren poder rastrear el dinero que le están dando para su pago inicial. Lo hacen para asegurarse de que proviene de una fuente legítima.

En la mayoría de los casos, puede recibir un regalo por el monto total de su pago inicial.

¿Existe un beneficio fiscal para el donante del pago inicial?

No realmente. De hecho, el donante podría incurrir en impuestos sobre donaciones adicionales del IRS si superan el monto de exclusión anual para donaciones.

En resumen, siempre que no done más de $ 15,000 como individuo, o $ 30,000 como pareja que declara impuestos, no se verá afectado por el impuesto sobre donaciones.

¿Cuánto es el impuesto sobre donaciones?

Aquí es donde se puede complicar un poco. Otra pieza del rompecabezas se llama exención de impuestos sobre donaciones de por vida. Este es un número, poco más de $11.5 millones en este momento, que puedes regalar hasta el final de tu vida.

La exención de por vida no se aplica mientras se mantenga por debajo del monto de la exención de regalo anual. Si excedió la cantidad de regalo anual permitida, el sobrepago se deduciría del total de su regalo de por vida, dejándolo con menos de su regalo libre de impuestos.

Las multitudes como alternativa

Con plataformas como Kickstarter e Indiegogo volviéndose tan populares, no sorprende que el crowdsourcing se haya abierto camino en el espacio de compra de viviendas. HomeFundIt y Feather The Nest son algunos sitios populares para hacer crowdsourcing de su pago inicial.

¿Qué es la asistencia para el pago inicial?

Lo crea o no, existen programas diseñados para ayudarlo a realizar el pago inicial de una casa que desea comprar. Esto se llama asistencia para el pago inicial.

Cada estado tiene su propia entidad separada que supervisa los programas de asistencia para el pago inicial. Los estados menos poblados tienen menos programas, mientras que otros estados más poblados tienen muchos más.

¿Cómo califica para la asistencia con el pago inicial?

Las reglas exactas de elegibilidad dependen del estado en el que vive y del programa al que se postula. Algunos programas atienden a grupos específicos, como socorristas, enfermeras o veteranos. Otros programas solo se aplican a la cantidad de dinero que ingresa anualmente.

Para saber si califica, debe investigar un poco sobre los programas que ofrece su estado.

¿Necesito ser un comprador de vivienda por primera vez para calificar para la asistencia con el pago inicial?

Debe ser un comprador de vivienda por primera vez para calificar para la mayoría de los programas. Afortunadamente, según el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD), ser comprador de vivienda por primera vez significa que no ha sido propietario de una residencia principal en los últimos tres años. ▷ TIENDAS 3B FACTURACION TICKETS

Si tuvieras una casa un Usted vendió hace cinco años, por ejemplo, y si ha estado alquilando desde entonces, ¡enhorabuena! Usted sería clasificado como comprador de vivienda por primera vez y calificaría para muchos programas de asistencia para el pago inicial.

¿Cuánto debe ser su pago inicial?

En promedio, los compradores de viviendas están poniendo entre un 10% y un 20% de enganche en una casa. Sin embargo, hay múltiples factores involucrados en los pagos iniciales. Por ejemplo, si hay múltiples ofertas en una casa, un pago inicial más alto puede hacer que su oferta parezca más competitiva. También es posible que deba aumentar su pago inicial a medida que sube el precio de una casa.

También debe considerar el seguro hipotecario privado (PMI). Los prestamistas requieren PMI cuando no tiene más del 20% de capital en una vivienda. Si su pago inicial es inferior al 20%, tendrá que pagarlo.

¿De cuánto debe ser mi pago inicial?

La respuesta a esta pregunta, nuevamente, no está cortada y seca. La cantidad que necesita poner en una casa depende del producto de préstamo que está tratando de utilizar. Los préstamos VA o los préstamos hipotecarios del USDA no ofrecen opciones de pago inicial. Si no califica para uno de esos préstamos, el pago inicial de un préstamo de la FHA, que está respaldado por la Autoridad Federal de Vivienda, puede ser de tan solo 3.5%.

Por qué y cómo influye su puntaje de crédito

Su puntaje de crédito afectará la tasa de interés para la que se le aprobará, pero también puede afectar la cantidad que debe depositar.

Si está solicitando un préstamo de la FHA y tiene un puntaje superior a 580, debería poder calificar con solo un pago inicial del 3.5%. Sin embargo, si su puntaje es inferior a 580 y puede calificar para el préstamo, deberá hacer un pago inicial del 10%.

Beneficios de hacer un pago mayor

Paga menos por tu casa

El interés de su hipoteca es interés simple, lo que significa que su interés no es compuesto o no puede acumular intereses por sí solo. Sin embargo, al hacer un pago inicial mayor, efectivamente reducirá la cantidad que terminará pagando por la casa.

El siguiente ejemplo usa y muestra cómo se puede reducir el pago total de su vivienda al reducir varias cantidades, asumiendo que tiene un préstamo de $250,000. En el siguiente ejemplo, usamos un préstamo de tasa fija de 30 años del 5%.

Un ejemplo de ahorro de intereses en un pago inicial

Si obtuvo un préstamo de $ 250,000, tendría un pago de hipoteca de $ 1,342 por mes. Durante la vida de ese préstamo, si pagó su hipoteca a tiempo y no asignó nada más al capital del préstamo, pagaría $483,139.

Ahora ejecutaremos los números con un pago inicial del 5%, 10% y 20%.

Dependiendo del pago inicial que haga, ahorraría $24,157, $48,313 o $96,627, respectivamente. Eso es casi un 100% de retorno de su inversión.

Reduzca su tasa de interés

Es más probable que los prestamistas le den una mejor tasa de interés cuando hace un pago inicial del 20 % en comparación con el 5 %.

Reduzca el pago mensual de su hipoteca

No necesita darse cuenta de que tendrá que pagar menos cada mes al reducir el monto total del préstamo y pagar menos intereses. Al comparar un pago inicial del 5% y el 20% en una casa de $200,000, es fácil ver que el pago inicial más alto reduce significativamente su hipoteca mensual.

Una mayor probabilidad de que su oferta sea aceptada

Este puede ser un poco más mítico que numérico, pero aún tiene peso. Al decidir entre dos ofertas por su casa, donde la única diferencia es el monto del pago inicial, es más probable que el vendedor elija la oferta con el pago inicial más alto. Esto se debe a que el comprador que describe más se ve más creíble a los ojos del vendedor y es menos probable que tenga problemas durante el proceso del préstamo.

Esto es aún más cierto cuando intenta comprar una casa en un mercado competitivo a un precio competitivo.

Beneficios de pagar menos

Entrar en una casa más rápido

Es difícil de salvar. Puede ser muy lento y doloroso.

Cuando busca comprar una casa, lo último que quiere hacer es esperar años y años para acumular lo suficiente en una cuenta de ahorros para un gran pago inicial. Al pagar menos, podrá ingresar a una casa más rápido.

Deja más en ahorros como fondo de emergencia

En igualdad de condiciones, al poner menos dinero en su pago a plazos, podrá mantener más en su cuenta de ahorros. Esto significa que si algo le sucediera a su flujo de ingresos, no correría el riesgo de no pagar su préstamo hipotecario.

Cantidad de pago Consideraciones abajo

Hay algunas preguntas clave que debe hacerse al decidir el monto de su pago inicial.

¿Cuánto has ahorrado?

¿Cuánto le quedará después de hacer el pago inicial? Lo último que querría es ahorrar todo este dinero, instalarse en su hogar y luego tener una emergencia que no puede pagar porque todo su dinero está inmovilizado en su casa.

Poner un 20% de enganche probablemente no sea la mejor opción para usted si luego lo dejará con poco o nada en su cuenta de ahorros. Muerde la bala de contratar un seguro hipotecario y trabaja para alcanzar esa marca del 20 % del capital (en cuyo caso, te soltarían del seguro hipotecario).

¿Cuánto tiempo planeas vivir en la casa?

Cuanto más tiempo planee quedarse en la casa, más valioso será cada dólar del pago inicial.

Si planea vivir en la casa por menos de 10 años, es posible que hacer un pago inicial mayor no sea la mejor opción.

¿Eres un inversor activo?

Con tasas de interés hipotecarias bajas, su pago inicial no obtiene el máximo rendimiento de su inversión. Dicho esto, es un rendimiento garantizado de su dinero (independientemente de la tasa de interés que obtenga) que no puede obtener en casi ningún otro lugar.

¿Qué monto de pago mensual de la hipoteca puede soportar?

Si ha ahorrado suficiente dinero para el pago inicial, pero no tiene suficiente cada mes para pagar un pago hipotecario más alto, es una buena idea poner más de esos ahorros en el pago inicial. Esto es especialmente cierto si ahorra más del seguro hipotecario.

Conclusión

Como puede ver, responder a la pregunta de cuánto debe poner en una casa no es lo más fácil de hacer. Hay muchas variables que debe tener en cuenta para tomar la mejor decisión para sus necesidades específicas. Con suerte, ahora al menos sabrá acerca de los pagos iniciales (¡y los costos de cierre!) y podrá tomar una decisión más informada.

Si esto es algo con lo que está luchando, le recomendaría que busque la opinión de un asesor financiero o un asesor financiero que pueda ayudarlo a guiarlo a través del proceso.

Compra tu primera casa con los ojos bien abiertos

¡Sé más astuto que la trampa financiera más común del mundo! Del director ejecutivo de BienesRaices.wiki, Scott Trench, y de la coanfitriona del podcast, Mindy Jensen, aprenda cómo comprar una casa puede destruir su riqueza... o generar aún más.

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2022-12-12

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