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Nueva sentencia hipotecaria: ¿qué impuestos debe pagar el banco y cuáles nosotros?

24/10/2018

La firma de hipotecas es un acto jurídico complejo en el que intervienen múltiples partes: el prestador, que suele ser un banco, el prestatario, que es el comprador de la vivienda, el notario, que certifica el acuerdo e incluso los tasadores, que otorgan el valor monetario de la vivienda. Es normal que una operación con tantos agentes genere múltiples pagos y que haya disputa, incluso en los tribunales, sobre quien debe ser el pagador de los mismos.

Hasta hace pocos años se asumía que la práctica totalidad de estos pagos debía asumirlos el comprador de la vivienda, pues se le consideraba principal beneficiario de la operación. No obstante, la crisis inmobiliaria de 2008 movió a muchos compradores a replantearse si este reparto de las costas era justo y no pocos usuarios llevaron sus hipotecas ante los tribunales. Hubo que esperar hasta finales de 2015 para obtener una sentencia de la máxima instancia, el Tribunal Supremo. 

IAJD, un largo litigio judicial

La sentencia, dictada el 23 de diciembre, apoyaba que los compradores podían reclamar el costo de los pagos realizados al banco, pues como mínimo consideraba que estos debían estar repartidos. En Gastos hipotecarios: ¿cuáles se pueden reclamar y cuáles no? desglosamos la sentencia y aclaramos qué gastos corresponden a cada parte. No obstante, los bancos siguieron reticentes a devolver el pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), que es una tasa que varía en función de la comunidad autónoma y de si se trata de vivienda nueva o usada, pero que suele estar en torno al 1,5% del valor del piso.

Las entidades financieras, al tiempo que en su mayoría se resistían a devolver este importe, recurrieron la sentencia alegando que si el comprador era el máximo beneficiario de la operación hipotecaria, debía ser el que cargara con el IAJD. Y el Tribunal Supremo dictaminó el 28 de febrero de este año que en efecto debía ser el cliente y no el banco quien pagase el IAJD.

No obstante un nuevo recurso de los abogados de los usuarios planteó la sentencia, de nuevo del Supremo, aparecida este jueves y que establece que es el banco y no el cliente quien debe abonar el impuesto de las hipotecas. De este modo, quedando ya muy poco margen para recurrir, los bancos no podrán negarse a devolver o restar del cobro de la hipoteca el montante del IAJD. La asociación ADICAE calcula que son unos ocho millones los usuarios los que podrían reclamar la devolución.

¿Solo un 3% de los impuestos?

No obstante, a pesar de que la cantidad puede ser significativa, conviene no tomar la parte por el todo y pensar que el IAJD es el único impuesto que se deberá pagar al comprar una casa. Según declaró al conocer la sentencia Gonzalo Bernardos, Profesor Titular de Economía de la Universidad de Barcelona, "el IAJD es el menor de los impuestos que se pagan al comprar una casa, y supone apenas un 3% del monto total pagado en tasas".

En realidad el cálculo del profesor Bernardos es un tanto exagerado, ya que en el caso más extremo el IAJD podría llegar a constituir solo el 11% del monto impositivo. ¿Cuáles son los otros impuestos, que podrían llegar a ser el 89% del total de tasas a pagar?

En primer lugar, en caso de obra nueva, está el IVA, un viejo conocido de todos los consumidores y que alcanza el 10% del precio de la vivienda salvo en Canarias, donde es un 7%. En el caso de una vivienda pública se rebaja al 4% del precio de compra de la vivienda, aunque este dato puede variar según la comunidad autónoma y el tipo de financiación de la vivienda protegida.

Por otro lado cabe añadir un IAJD no atribuible a la formalización de la hipoteca sino a la inscripción en el registro de la vivienda cuando es de obra nueva, y su monto varía entre el 0,5% del precio de compra en Navarra, Melilla o Euskadi, y el 1,5% de Andalucía, Aragón o Catalunya. 

Si la vivienda es usada nos libraremos del IVA, pero, por contra, tendremos el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). El ITP varía su monto dependiendo de la comunidad autónoma, y se debate entre el 4% de Euskadi y el 10% de Catalunya, sobre el valor de compra venta del piso. En caso de compra venta de vivienda de protección oficial (VPO), personas con discapacidad, jóvenes o familias numerosas, algunas comunidades aplican tipos más bajos, llegando hasta el 4% en Madrid para familias numerosas. 

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