Estos 10 mercados tienen tasas de vacantes comerciales en aumento: el teletrabajo está perjudicando a los inversores

Los cierres de oficinas durante la pandemia de COVID-19 han dejado en claro que la productividad continúa creciendo en muchas industrias de cuello blanco, incluso cuando no se observa directamente a los empleados bajo el mismo techo. Para muchas empresas, eso significó un cambio permanente a modelos de trabajo remotos o híbridos. Desde abril, las personas han trabajado de forma remota aproximadamente el 39% del tiempo, según
Banco de investigación
. Detalles de un
encuesta McKinsey
Esto muestra que al 58% de los trabajadores se les permite trabajar de forma remota al menos una vez por semana, y que el 35% tiene la opción de trabajar desde casa todo el tiempo.

Para muchos empleados, este cambio es bienvenido. Significa la oportunidad de permanecer en pijama, pasar más tiempo con las mascotas, evitar la molestia de viajar y reclamar la deducción de impuestos de la oficina en el hogar. El 87% de los trabajadores aprovechan la oportunidad de trabajar de forma remota. Pero para muchos inversionistas de bienes raíces comerciales, el cambio significa mayores tasas de vacantes en edificios de oficinas, menos ingresos por alquileres y preocupaciones por deudas. Además, la caída de los precios de los bienes raíces comerciales perjudica a las ciudades y a la economía en general.

El impacto variable de COVID-19 en los bienes raíces comerciales

Los precios de los bienes raíces comerciales en todo el mundo han caído con el inicio de la pandemia y un
fuerte recuperación
En general. Pero los resultados son diferentes según los segmentos y mercados. el es
Fondo Monetario Internacional
Se encontró que los factores específicos de la pandemia tienen el mayor impacto en el camino hacia la recuperación, que incluyen:

• Ataque de estrategias de contención de virus.
  
• Eficacia del apoyo fiscal
  
• Cuanto más fuertes eran las condiciones financieras, más flojas
  
• Las tasas de vacunación en la zona.
  
• Cambios locales y específicos del segmento en el comportamiento del consumidor
  

Algunos segmentos de bienes raíces comerciales se han disparado durante la pandemia. Los nuevos inicios de construcción multifamiliar se estancan junto con el aumento de los precios de las viviendas
aumento de la demanda
para unidades multifamiliares y, en consecuencia, los precios de alquiler y las tasas de ocupación. Y a medida que el comercio electrónico creció debido al cierre de comercios minoristas, las rentas en el sector industrial aumentaron debido a la alta demanda de almacenes de distribución.

Pero los segmentos de espacios comerciales y de oficinas se vieron más afectados por el impacto de la pandemia.
71%
trabajó de forma remota en 2020, dejando espacios de oficina vacíos. Esto tuvo un impacto negativo en el comercio minorista urbano, ya que disminuyó el tráfico peatonal a los restaurantes y tiendas del centro. Sierra minorista suburbana
desempeño mejorado
respectivamente.

A medida que las oficinas vuelven a abrir, las tasas de vacantes de oficinas generalmente disminuyen. De hecho, de 139 áreas metropolitanas, solo aprox.
cuatro
tienen tasas de vacantes de oficinas que son más bajas que los niveles previos a la pandemia. Algunas ciudades han visto un aumento en las tasas de ocupación desde la pandemia. Pero para otras ciudades, la situación es mucho peor. Las áreas metropolitanas están en el gráfico a continuación.
tasas de vacantes más altas
regalo.

San Francisco vio un aumento dramático en el espacio de oficinas vacante en comparación con antes de la pandemia. La ciudad tiene una alta concentración de edificios de oficinas, muchos de los cuales albergan grandes empresas tecnológicas que han adoptado el futuro del trabajo remoto.
Los expertos creen
El mercado de bienes raíces comerciales de San Francisco se dirige a una terrible caída.

Y las tasas de vacantes podrían empeorar en las áreas más afectadas por el teletrabajo, ya que los arrendamientos de oficinas suelen ser por tres años o más. A medida que vencen los contratos de arrendamiento firmados antes de la pandemia y los inquilinos optan por no renovar, las vacantes podrían aumentar, lo que desinflaría aún más el valor de los bienes raíces comerciales.

Los propietarios de edificios de oficinas antiguos son los más perjudicados

Se alquila actividad
aumenta
a partir de 2021, impulsado principalmente por empresas que buscan espacios de oficinas de alta gama. Anticipándose a que los empleados regresen a la oficina, muchas empresas se están mudando a nuevos edificios con comodidades diseñadas para sacar a los trabajadores de sus sofás: piense en amplios salones en la azotea con hermosas vistas, gimnasios, otras características enfocadas en el bienestar, centros de medios y restaurantes. .

Por lo tanto, los edificios con mayor riesgo de altas tasas de vacantes son los edificios de oficinas más antiguos que no se han actualizado. Una sección de la Tercera Avenida de Manhattan, por ejemplo, tiene más espacio disponible para un grupo de edificios construidos entre las décadas de 1950 y 1980 que el resto de los edificios de oficinas de la ciudad, con una tasa de disponibilidad de .
29%
. Y en San Francisco, los propietarios de edificios de nivel inferior
hacer frente a la ejecución hipotecaria
. Algunos de estos edificios han perdido hasta la mitad de su valor, lo que llevó a los propietarios a exigir facturas de impuestos más bajas.

Los inquilinos ahora tienen poder para hacer reclamos

Los agentes de bienes raíces dicen que el espacio vacante en los distritos comerciales centrales de todo el país ha convertido los bienes raíces comerciales en un
el mercado de inquilinos
. Si bien es posible que el espacio de oficinas de Clase A siga atrayendo alquileres a la par que antes de la pandemia, los propietarios de edificios más antiguos ofrecen espacios de oficinas con un descuento, a veces de hasta un 25 %, a solicitantes creíbles en ciertas áreas.

También es común que los inquilinos pidan flexibilidad en los acuerdos de arrendamiento. Por ejemplo, los arrendamientos pueden incluir cláusulas que permitan el subarrendamiento o un arrendamiento prolongado en caso de interrupción del negocio. Las concesiones, como los subsidios para mejoras de inquilinos, también se están volviendo más comunes. Antes de la pandemia, los propietarios tenían todo el poder, pero el mercado ha pasado a manos del inquilino.

El aumento de las tasas de interés ejerce presión sobre los inversores

Además de luchar con la reducción de los ingresos por alquiler, los inversores inmobiliarios comerciales se enfrentan a problemas financieros relacionados con condiciones financieras más estrictas. La Fed continuará elevando la tasa de fondos federales en un esfuerzo por controlar la inflación. Las altas tasas de interés resultantes dificultan que los inversores financien nuevas transacciones inmobiliarias o refinancien préstamos existentes.

En los mercados con tipos de interés relativamente bajos, los precios de los inmuebles comerciales eran más altos
más resistente
. Esto muestra el impacto directo de tasas más altas en el valor de las propiedades. Además, la desaceleración de la actividad económica y los temores de una recesión pueden limitar la demanda de bienes raíces comerciales a medida que más personas reduzcan sus compras y comidas.

Ya es bastante malo que los inversores inmobiliarios comerciales estén perdiendo dinero a medida que sus propiedades se deprecian. Pero una caída en los precios de las propiedades comerciales representa una amenaza para la estabilidad del sistema financiero y la economía en general.

Cómo los bienes raíces comerciales afectan la gran economía Ancho

Los gobiernos locales en la mayoría de los estados reciben la
la gran mayoría
sus ingresos de los impuestos sobre la propiedad. A medida que disminuyan los valores de las propiedades y se reevalúen las obligaciones fiscales, serán necesarios recortes presupuestarios en las ciudades afectadas. Esto tendrá un efecto perjudicial sobre la disponibilidad de servicios sociales y el gasto en educación. Los gobiernos estatales y locales gastan aprox.
un tercio
por su dinero en educación primaria y secundaria. Si los valores de las propiedades comerciales disminuyen lo suficiente, las escuelas podrían quedarse sin recursos. San Francisco podría estar listo para cobrar
15% menos
en la recaudación del impuesto predial, lo que representa una caída del 4% en la recaudación total, según economistas.

El segundo problema es el impacto en el sector financiero, especialmente en los bancos pequeños. Poco después de que comenzara la pandemia, los bancos vieron aumentar la morosidad en los préstamos inmobiliarios comerciales. Y la disminución del valor de las propiedades afecta cuánto pueden recuperar los bancos cuando cierran. Los bancos tienen alrededor del 38 % de la deuda inmobiliaria comercial pendiente en sus balances, y los bancos comunitarios y regionales tienden a estar más expuestos a los préstamos inmobiliarios comerciales que los grandes bancos, según
La Reserva Federal de Chicago
. Esto pone a estos bancos en un mayor riesgo de quiebra.

Cuando los bancos quiebran, limita la disponibilidad de financiamiento para empresas y personas. Esto tiene un gran impacto, provocando desempleo ya que las empresas no pueden permitirse contratar personal. Con más personas desempleadas, la actividad económica se ralentiza, creando menos demanda. Las empresas ralentizan su producción, lo que crea más desempleo. quiebras de bancos estadounidenses
aumentó considerablemente
durante la Gran Recesión. Aunque no hemos visto ninguna quiebra bancaria
en los últimos dos años
hay motivos para preocuparse por la pérdida de préstamos inmobiliarios comerciales.

Proyecciones para el futuro de los bienes raíces comerciales

Algunos analistas califican de "apocalíptico" el panorama para los inmuebles de oficinas comerciales, mientras que otros son más optimistas.
Investigar
de profesores de NYU y Columbia es la pérdida potencial en el valor de las oficinas en todo el país en $ 456 mil millones. Los datos de CommercialEdge muestran solo una ligera disminución en las tasas de listado de oficinas, tal como están
abajo 0.1%
año tras año. Pero a medida que vencen los contratos de arrendamiento y aumentan las tasas de desocupación, la inversión en el sector podría disminuir aún más, lo que empujaría a la baja el valor de las propiedades.

Sin embargo, Lawrence Yun, economista jefe de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios,
esperando que el mercado crezca
Completamente. Señala que algunos mercados medianos están mejorando a medida que las empresas optan por un espacio de oficina más asequible lejos de los centros centrales. Y otros sectores lo están haciendo aún mejor. Se espera que los alquileres industriales y residenciales continúen aumentando en el futuro. Y los hoteles y las propiedades comerciales también se están recuperando.

Cómo pueden adaptarse los inversores

Los inversores pueden esforzarse por encontrar negocios en áreas con economías en auge o sectores con un fuerte crecimiento, como viviendas multifamiliares y espacios industriales. Aquellos que aún buscan comprar espacio de oficina en las principales áreas metropolitanas deben estar preparados para realizar actualizaciones que satisfagan las necesidades cambiantes de las empresas.

La tierra también es una oportunidad viable. Yun pidió a los gobiernos locales que aflojen las regulaciones y los requisitos de zonificación para alentar la inversión en desarrollos residenciales, lo que abordaría la escasez de viviendas. Pero también hay otra opción: las empresas de comercio electrónico buscan terrenos para el almacenamiento de camiones de reparto. Los bancos comerciales pueden estar más dispuestos a ofrecer financiación para estos acuerdos, ya que pueden ser rápidamente rentables.

Del resultado de la pandemia se desprende claramente que las perturbaciones económicas no suelen tener un impacto unilateral en las ciudades y los sectores. Por lo tanto, la diversificación es la mejor defensa contra los rendimientos negativos. Los inversionistas de bienes raíces comerciales tienen que comenzar en alguna parte, y en este momento, los sectores industrial y multifamiliar tienen la ventaja, pero en última instancia, es prudente tener sus manos en diferentes sectores y mercados.

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2022-12-12

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